Negli ultimi tempi, ho perso il conto degli articoli che parlano dei paesi esteri in cui conviene comprare casa. Ritengo quindi buona cosa fare qualche riflessione su queste notizie, siccome ne ho parlato spesso su questo blog – e l’ho fatto anche con una proposta strutturata in modo molto preciso per acquistare immobili in Germania.
I giornali, infatti, devono pubblicare un articolo inanellando numeri che in apparenza funzionano, ma i loro compito finisce lì. Fare un investimento importante come acquistare un immobile è un’operazione che richiede un’attenta pianificazione, e le variabili da considerare sono diverse.
Un recente articolo di Panorama, ad esempio, elenca le città americane e quelle europee in cui i prezzi delle abitazioni sono crollati maggiormente. Ad esempio, a Winter Haven, in Florida, i prezzi sono crollati del 55,7% e ‘dovrebbero’ risalire del 10% entro i prossimicinque anni. O a Napa, in California, dove il valore degli immobili è sceso del 51,9% e “con un incremento atteso del 9,9%”. Tra lecittà europee dove è più vantaggioso comprare casa figurano Dublino, Barcellona, Francoforte, Berlino e Lipsia, di cui, appunto, ho già parlato.
Ora, leggendo questi numeri bisogna fare attenzione. In primo luogo, se è un dato di fatto che i prezzi siano crollati del 10, 20 o addirittura del 50%, i dati sulla risalita sono soltanto delle previsioni. E le previsioni, come sempre accade in economia e in finanza, sono spesso destinate a essere smentite dai fatti. È immaginabile che i prezzi risaliranno dopo una svalutazione di questa portata, ma le proiezioni non ci regalano nessuna certezza sui tempi in cui ciò avverrà.
In secondo luogo, credo che ogni investimento dovrebbe essere visto in un’ottica di flussi e non solo di valore assoluto.
Nella mia ottica – o meglio, secondo il piano finanziario che mi sono prefisso di seguire – non è pensabile investire oggi in un immobile, facendo sacrifici notevoli, per avere un ritorno tra venti o trent’anni. Devo invece generare subito un flusso positivo, ad esempio comprando un immobile già affittato e sfruttando, se possibile, anche una leva bancaria, come ho già illustrato. Quando l’immobile si rivaluterà nel tempo aggiungerò un ulteriore flusso positivo di cassa.
Per questo, il mio consiglio è: non lasciatevi allettare dalle promesse di rivalutazione, a meno che non siano accompagnate da dati sulla locazione e sul rapporto locazione/prezzo d’acquisto sulla facilità di finanziamento. Dati che non troverete certo sui giornali, i quali fanno giustamente il loro lavoro pubblicando ciò che fa notizia in questo momento, ma non sono buoni consiglieri per gli investimenti futuri. E poi, credete che se un investimento fosse veramente eccezionale e sicuro, apparirebbe in prima pagina?
