• quando stipulare il mutuo?

Quando conviene utilizzare un mutuo bancario per acquistare una casa?

In questo breve manuale troverai importanti informazioni utili a dare risposta a questa domanda.

Per capire se sia il caso di utilizzare un mutuo per l’acquisto di una casa, occorrono tre passaggi fondamentali:

• Individua il tuo obiettivo e considera se la tua strategia è adatta a questo tipo di finanziamento. Qualora tu volessi acquistare un immobile con l’idea di mantenerne la proprietà per un lungo periodo, sfruttando un credito bancario di cui disponi, il finanziamento da parte della banca è sicuramente un’opportunità da cogliere.

• ​​ Oltre ad avere un credito con la banca, è fondamentale farsi bene i conti in tasca. Ti ricordo che affitto netto e affitto lordo sono due cose ben diverse: incassare 500 euro al mese per l’affitto di un appartamento NON equivale ad incassarne 6000 netti all’anno.

Si tratta infatti di un incasso lordo, dal quale bisogna poi detrarre i costi connessi alle manutenzioni straordinarie, alle spese a carico del padrone di casa (che variano da nazione a nazione), etc. Inoltre, devi anche mettere in conto possibili casi di insolvenza: non è detto che tu riesca ad incassare ogni mese la quota di affitto prestabilita.

Se cambia l’inquilino, potrebbe essere necessario affrontare delle spese per dare una sistemata alla casa (ridare una mano di bianco, ad esempio), perché l’affittuario precedente potrebbe aver lasciato l’appartamento in condizioni non eccellenti.

Capisci ora perché tra affitto netto e lordo può intercorrere anche una notevole differenza?

Ricorda:

Per valutare se sia conveniente stipulare un mutuo bancario, devi sottrarre al guadagno potenziale netto, derivante dall’affitto della casa, il costo associato al prestito di denaro fornitoti dalla banca.

Potrebbe apparire semplice fare questo calcolo, ma, credimi, non lo è. Le variabili in gioco sono moltissime. Il mio suggerimento è quello di avere innanzitutto un buon margine tra lordo e netto.

Che significa questo?

Significa che, se paghi alla banca una rata mensile di 300 euro, l’affitto non può essere di soli 350 o 400 euro.

• Quantifica il numero di rate bancarie sostenibili nonostante l’ammanco dell’incasso dell’affitto.

Potrebbe accadere che trascorrano anche 6/12 mesi senza che tu riesca a incassare un singolo euro dal canone d’affitto che avevi preventivato.

In alcuni paesi, il verificarsi di questo tipo di situazioni è meno probabile. Negli Stati Uniti, ad esempio, in caso d’insolvenza di un inquilino, c’è una procedura a protezione dei padroni di casa, che permette loro di rientrare in possesso dell’immobile più velocemente.

Al contrario, in paesi come il nostro, le procedure per rientrare in possesso dell’appartamento affittato possono durare anche 24 mesi, anche laddove il giudice abbia già concesso lo sfratto esecutivo.

Tenendo conto di tutto ciò, quindi, saresti in grado di resistere per tutto questo tempo senza poter contare sull’entrata generata dall’incasso dell’affitto?

Quelli che ti ho appena presentato sono i tre punti fondamentali da tenere in considerazione quando si valuta la possibilità di avvalersi di un mutuo bancario per l’acquisto di una casa.

In generale, la leva finanziaria è quasi sempre uno strumento conveniente e utile per dare un’accelerata alla tua redditività, ma tieni sempre a mente i 3 punti precedentemente analizzati:

• Devi avere un credito presso la banca e, allo stesso tempo, perseguire una strategia a lungo termine;

• La differenza tra netto e lordo nell’affitto dev’essere sufficientemente ampia per garantire il pagamento della rata mensile del mutuo;

• Devi saper valutare quante rate del mutuo sarai in grado di pagare ipotizzando di non poter contare sul flusso di cassa in entrata generato dall’affitto.

È bene considerare però anche un quarto punto:

L’elaborazione di una strategia alternativa, che ti renda in grado di fronteggiare una situazione di mancato incasso dell’affitto per un determinato periodo temporale.

Quale potrebbe essere questo piano alternativo?

Innanzitutto, poi uscire dall’operazione intrapresa attraverso la vendita dell’immobile precedentemente acquistato. In quest’ottica, sarebbe ideale stabilire un contratto di mutuo senza penale al momento della sua accensione.

Non puoi permetterti di non considerare nel tuo business plan la presenza di penali nel contratto di mutuo e quindi, ovviamente, la loro estensione temporale. Sapere in anticipo che se interrompi il mutuo entro i primi 10 anni dalla sua accensione paghi una penale, cambia totalmente la tua strategia d’uscita.

Fortunatamente, a differenza di altri paesi, in Italia esiste “l’accollo del mutuo”.

Tuttavia, al giorno d’oggi, le banche non sono più così propense a spostare il mutuo sulle spalle di qualcun altro, lasciandoti infatti spesso in ogni caso come garante della casa.

In sintesi, conviene stipulare un mutuo bancario per comprare una casa?

La risposta è sì solo nel caso in cui vengano soddisfatti i criteri precedentemente enunciati.